Fastigheter vs. REIT: Vilken investering kommer att ge dig miljoner?

När jag tänker på att investera i fastigheter står jag alltid inför dilemmat – är det bättre att köpa en lägenhet för uthyrning eller investera i REITs? Båda alternativen har sina unika fördelar och nackdelar som är värda att överväga innan jag bestämmer mig för var jag ska placera mitt kapital.

Låt oss börja med att köpa en lägenhet för uthyrning. Det är en strategi som ger mig full kontroll över investeringen. Jag har avgörande inflytande över varje aspekt – jag väljer hyresgäster, sätter hyran, planerar renoveringar. Det är jag som fattar besluten och kan reagera på förändrade marknadsförhållanden. Till exempel, om jag bestämmer mig för att renovera lägenheten vet jag att jag kan öka dess värde och hyra ut den till en högre taxa. Renoveringskostnaderna i Polen är inte låga, i genomsnitt cirka 1500 zł per kvadratmeter för vardagsrum och sovrum, och till och med 3500 zł per kvadratmeter för badrum eller kök. Men om jag tänker igenom det väl och genomför renoveringen kan det avsevärt öka avkastningen på investeringen.

Å andra sidan, när jag köper en lägenhet måste jag ta hänsyn till riskerna. Uthyrning kräver aktiv förvaltning – det handlar inte bara om att hitta en hyresgäst, utan också om att ta hand om fastighetens tekniska tillstånd, lösa problem och ibland hantera tomma lägenheter när jag inte lyckas hitta en hyresgäst under en tid. Dessutom finns det risken för stigande räntor. Om jag har ett bostadslån kan en ökning av dessa räntor påverka min förmåga att upprätthålla lönsamheten i investeringen avsevärt.

Å sin sida är REITs ett helt annat sätt att investera i fastigheter. Här behöver jag inte oroa mig för att hantera en specifik fastighet – REIT-fonder gör det åt mig. Genom att investera i REITs får jag tillgång till en bred marknad av kommersiella fastigheter, såsom kontorsbyggnader, köpcentrum eller lager. Viktigt är att investeringar i REITs är mycket likvida – jag kan enkelt köpa och sälja aktier på börsen och reagera på förändrade marknadsförhållanden. REITs betalar också regelbundna utdelningar, vilket är attraktivt för mig eftersom jag kan räkna med en stabil inkomst. Till exempel erbjuder sådana fonder som Public Storage eller Simon Property Group genomsnittliga årliga avkastningar på 12%-15%, vilket är verkligen konkurrenskraftigt.

Men REITs medför också risker. Deras värde kan vara mycket volatilt, beroende på den allmänna ekonomiska situationen och fastighetsmarknaden. Under recessioner kan värdet på REIT-aktier falla dramatiskt, vilket påverkar min totala avkastning på investeringen. Dessutom måste jag räkna med förvaltningsavgifter som kan minska de faktiska vinsterna.

När jag jämför dessa två former av investeringar ser jag tydliga skillnader. Att investera i lägenheter för uthyrning ger mig större kontroll, men kräver engagemang och är belastat med risker relaterade till fastighetsförvaltning. REITs å sin sida erbjuder större likviditet och diversifiering, men är mer mottagliga för marknadsvolatilitet och kräver att jag accepterar förvaltningsavgifter.

När det gäller avkastning har båda tillvägagångssätten sina styrkor. I Polen, i mars 2024, var avkastningen på investeringar i lägenheter för uthyrning mellan 4,88% i Łódź och 6,41% i Kraków. Å andra sidan uppnådde de nämnda REITs genomsnittliga årliga avkastningar på 12%-15% över en längre period.

Valet mellan att köpa en lägenhet för uthyrning och att investera i REITs beror alltså på mina preferenser, risktolerans och tillgång till kapital. Om jag letar efter stabila inkomster och flexibilitet kan REITs vara ett bättre val. Men om jag värdesätter direkt kontroll över investeringen och är beredd att engagera mig i fastighetsförvaltning kan köp av en lägenhet för uthyrning vara mer lönsamt för mig.

I ett idealt scenario kanske jag kombinerar båda tillvägagångssätten och diversifierar mina investeringsportföljer. På så sätt kan jag dra nytta av olika segment av fastighetsmarknaden, minimera riskerna och maximera vinsterna.