নির্মাণবিজ্ঞান বনাম REIT: কোন বিনিয়োগ আপনাকে মিলিয়ন এনে দেবে?

যখন আমি রিয়েল এস্টেটে বিনিয়োগের কথা ভাবি, তখন আমি সবসময় একটি দ্বিধার সম্মুখীন হই - কি ভাড়া দেওয়ার জন্য একটি অ্যাপার্টমেন্ট কেনা ভালো, না কি REIT-এ বিনিয়োগ করা? উভয় বিকল্পেরই অনন্য সুবিধা এবং অসুবিধা রয়েছে, যা আমি সিদ্ধান্ত নেওয়ার আগে বিবেচনা করা উচিত, যেখানে আমি আমার মূলধন বিনিয়োগ করব।

চলুন ভাড়া দেওয়ার জন্য অ্যাপার্টমেন্ট কেনার কথা থেকে শুরু করি। এটি একটি কৌশল যা আমাকে বিনিয়োগের উপর সম্পূর্ণ নিয়ন্ত্রণ দেয়। আমি প্রতিটি দিকের উপর প্রভাব ফেলতে পারি - আমি ভাড়াটে নির্বাচন করি, ভাড়া নির্ধারণ করি, সংস্কারের পরিকল্পনা করি। আমি সিদ্ধান্ত নিই এবং বাজারের পরিবর্তিত অবস্থার প্রতি প্রতিক্রিয়া জানাতে পারি। উদাহরণস্বরূপ, যদি আমি অ্যাপার্টমেন্টের সংস্কারের সিদ্ধান্ত নিই, আমি জানি যে আমি এর মূল্য বাড়াতে পারি এবং এটি উচ্চতর ভাড়ায় ভাড়া দিতে পারি। পোল্যান্ডে সংস্কারের খরচ কম নয়, গড়ে এটি স্যালন এবং শোবার ঘরের জন্য প্রতি বর্গমিটারে প্রায় 1500 PLN এবং বাথরুম বা রান্নাঘরের জন্য প্রতি বর্গমিটারে এমনকি 3500 PLN। কিন্তু যদি আমি এটি ভালভাবে চিন্তা করি এবং সংস্কার করি, তবে এটি বিনিয়োগের উপর ফেরত উল্লেখযোগ্যভাবে বাড়াতে পারে।

অন্যদিকে, অ্যাপার্টমেন্ট কিনলে আমাকে ঝুঁকি বিবেচনায় নিতে হবে। ভাড়া দেওয়া সক্রিয় ব্যবস্থাপনার প্রয়োজন - এটি কেবল ভাড়াটে খুঁজে পাওয়া নয়, বরং সম্পত্তির প্রযুক্তিগত অবস্থার যত্ন নেওয়া, সমস্যা সমাধান করা এবং কখনও কখনও খালি অবস্থার সাথে মোকাবিলা করা, যখন কিছু সময়ের জন্য ভাড়াটে খুঁজে পাওয়া যায় না। এর সাথে সুদের হার বৃদ্ধির ঝুঁকিও রয়েছে। যদি আমার একটি হিপোথেকারি ঋণ থাকে, তবে এই হারগুলির বৃদ্ধি আমার বিনিয়োগের লাভজনকতা বজায় রাখার ক্ষমতাকে উল্লেখযোগ্যভাবে প্রভাবিত করতে পারে।

অন্যদিকে, REIT-গুলি সম্পত্তিতে বিনিয়োগের একটি সম্পূর্ণ ভিন্ন উপায়। এখানে আমাকে একটি নির্দিষ্ট সম্পত্তির পরিচালনার বিষয়ে চিন্তা করতে হবে না - REIT তহবিলগুলি এটি আমার জন্য করে। REIT-এ বিনিয়োগ করে, আমি বাণিজ্যিক রিয়েল এস্টেটের একটি বিস্তৃত বাজারে প্রবেশ করি, যেমন অফিস ভবন, শপিং সেন্টার বা গুদাম। গুরুত্বপূর্ণ বিষয় হল, REIT-এ বিনিয়োগগুলি খুব তরল - আমি সহজেই শেয়ার কিনতে এবং বিক্রি করতে পারি, বাজারের পরিবর্তিত অবস্থার প্রতি প্রতিক্রিয়া জানাতে পারি। REIT-গুলি নিয়মিত লভ্যাংশও প্রদান করে, যা আমার জন্য আকর্ষণীয়, কারণ আমি একটি স্থায়ী আয়ের জন্য আশা করতে পারি। উদাহরণস্বরূপ, পাবলিক স্টোরেজ বা সাইমন প্রপার্টি গ্রুপের মতো তহবিলগুলি 12%-15% এর মধ্যে গড় বার্ষিক ফেরত প্রদান করে, যা সত্যিই প্রতিযোগিতামূলক।

তবে REIT-গুলিরও ঝুঁকি রয়েছে। তাদের মূল্য খুব পরিবর্তনশীল হতে পারে, যা সামগ্রিক অর্থনৈতিক পরিস্থিতি এবং রিয়েল এস্টেট বাজারের উপর নির্ভর করে। মন্দার সময়, REIT-এর শেয়ারের মূল্য নাটকীয়ভাবে পড়তে পারে, যা আমার বিনিয়োগের মোট ফেরতকে প্রভাবিত করে। তাছাড়া, আমাকে পরিচালনার ফি হিসাব করতে হবে, যা প্রকৃত লাভ কমিয়ে দিতে পারে।

যখন আমি এই দুটি বিনিয়োগের ফর্ম তুলনা করি, তখন আমি স্পষ্ট পার্থক্য দেখি। ভাড়া দেওয়ার জন্য অ্যাপার্টমেন্টে বিনিয়োগ করা আমাকে বেশি নিয়ন্ত্রণ দেয়, কিন্তু এটি জড়িত এবং সম্পত্তির পরিচালনার সাথে সম্পর্কিত ঝুঁকির সাথে আসে। অন্যদিকে, REIT-গুলি বেশি তরলতা এবং বৈচিত্র্য প্রদান করে, কিন্তু বাজারের পরিবর্তনশীলতার জন্য আরও সংবেদনশীল এবং পরিচালনার ফি গ্রহণ করতে হয়।

যদি ফেরতের হার সম্পর্কে কথা বলি, উভয় পদ্ধতিরই শক্তিশালী দিক রয়েছে। পোল্যান্ডে, ২০২৪ সালের মার্চে, ভাড়া দেওয়ার জন্য অ্যাপার্টমেন্টে বিনিয়োগের ফেরত হার ছিল লজে ৪.৮৮% থেকে ক্রাকোতে ৬.৪১%। অন্যদিকে, উল্লিখিত REIT-গুলি দীর্ঘমেয়াদে ১২%-১৫% এর মধ্যে গড় বার্ষিক ফেরত অর্জন করেছিল।

ভাড়া দেওয়ার জন্য অ্যাপার্টমেন্ট কেনা এবং REIT-এ বিনিয়োগ করার মধ্যে পছন্দটি তাই আমার পছন্দ, ঝুঁকির প্রতি সহনশীলতা এবং মূলধনের প্রাপ্যতার উপর নির্ভর করে। যদি আমি স্থিতিশীল আয় এবং নমনীয়তা খুঁজছি, তবে REIT-গুলি হয়তো ভালো পছন্দ হতে পারে। তবে যদি আমি বিনিয়োগের উপর সরাসরি নিয়ন্ত্রণকে মূল্যায়ন করি এবং সম্পত্তির পরিচালনায় জড়িত হতে প্রস্তুত থাকি, তবে ভাড়া দেওয়ার জন্য অ্যাপার্টমেন্ট কেনা আমার জন্য আরও লাভজনক হতে পারে।

একটি আদর্শ পরিস্থিতিতে, হয়তো আমি উভয় পদ্ধতিকে একত্রিত করব, আমার বিনিয়োগ পোর্টফোলিওগুলি বৈচিত্র্যময় করে। এর মাধ্যমে আমি বিভিন্ন রিয়েল এস্টেট বাজারের সেগমেন্ট থেকে সুবিধা নিতে পারি, ঝুঁকি কমিয়ে এবং লাভ বাড়িয়ে।