Bất động sản vs. REIT: Đầu tư nào sẽ mang lại cho bạn hàng triệu?
Khi tôi nghĩ về việc đầu tư vào bất động sản, tôi luôn đứng trước một tình huống khó xử - liệu có nên mua một căn hộ cho thuê hay đầu tư vào REIT? Cả hai lựa chọn đều có những lợi thế và bất lợi riêng mà tôi cần cân nhắc trước khi quyết định nơi đầu tư vốn của mình.
Bắt đầu với việc mua căn hộ cho thuê. Đây là một chiến lược cho phép tôi kiểm soát hoàn toàn khoản đầu tư. Tôi có ảnh hưởng quyết định đến mọi khía cạnh - tôi chọn người thuê, xác định giá thuê, lên kế hoạch sửa chữa. Tôi là người đưa ra quyết định và có thể phản ứng với những thay đổi của thị trường. Ví dụ, nếu tôi quyết định sửa chữa căn hộ, tôi biết rằng tôi có thể nâng cao giá trị của nó và cho thuê với mức giá cao hơn. Chi phí sửa chữa ở Ba Lan không hề rẻ, trung bình khoảng 1500 zł mỗi mét vuông cho phòng khách và phòng ngủ, và thậm chí 3500 zł mỗi mét vuông cho phòng tắm hoặc bếp. Nhưng nếu tôi suy nghĩ kỹ và thực hiện sửa chữa, điều này có thể tăng đáng kể lợi nhuận từ khoản đầu tư.
Mặt khác, khi mua căn hộ, tôi phải xem xét rủi ro. Việc cho thuê đòi hỏi phải quản lý tích cực - không chỉ là tìm người thuê mà còn phải chăm sóc tình trạng kỹ thuật của bất động sản, giải quyết các vấn đề và đôi khi phải đối mặt với tình trạng trống khi không tìm được người thuê trong một thời gian. Thêm vào đó là rủi ro tăng lãi suất. Nếu tôi có khoản vay thế chấp, sự gia tăng lãi suất có thể ảnh hưởng đáng kể đến khả năng duy trì lợi nhuận từ khoản đầu tư.
Trong khi đó, REIT là một cách hoàn toàn khác để đầu tư vào bất động sản. Ở đây tôi không cần lo lắng về việc quản lý một bất động sản cụ thể - các quỹ REIT làm điều đó cho tôi. Đầu tư vào REIT, tôi có quyền truy cập vào một thị trường bất động sản thương mại rộng lớn, như văn phòng, trung tâm thương mại hoặc kho bãi. Quan trọng là, đầu tư vào REIT rất linh hoạt - tôi có thể dễ dàng mua và bán cổ phiếu trên sàn giao dịch, phản ứng với những thay đổi của thị trường. REIT cũng trả cổ tức định kỳ, điều này rất hấp dẫn đối với tôi vì tôi có thể mong đợi một nguồn thu nhập ổn định. Ví dụ, các quỹ như Public Storage hay Simon Property Group cung cấp tỷ suất sinh lợi hàng năm trung bình từ 12%-15%, điều này thực sự cạnh tranh.
Tuy nhiên, REIT cũng mang lại rủi ro. Giá trị của chúng có thể rất biến động, phụ thuộc vào tình hình kinh tế chung và thị trường bất động sản. Trong thời kỳ suy thoái, giá cổ phiếu của REIT có thể giảm mạnh, điều này ảnh hưởng đến tổng lợi nhuận từ khoản đầu tư của tôi. Ngoài ra, tôi cũng phải tính đến các khoản phí quản lý, có thể làm giảm lợi nhuận thực tế.
Khi so sánh hai hình thức đầu tư này, tôi thấy rõ sự khác biệt. Đầu tư vào căn hộ cho thuê mang lại cho tôi nhiều quyền kiểm soát hơn, nhưng đòi hỏi phải có sự tham gia và có rủi ro liên quan đến việc quản lý bất động sản. REIT thì ngược lại, cung cấp tính thanh khoản cao hơn và sự đa dạng hóa, nhưng dễ bị biến động thị trường hơn và yêu cầu chấp nhận các khoản phí quản lý.
Nói về tỷ suất sinh lợi, cả hai phương pháp đều có những điểm mạnh riêng. Tại Ba Lan, vào tháng 3 năm 2024, tỷ suất sinh lợi từ việc đầu tư vào căn hộ cho thuê dao động từ 4,88% ở Łódź đến 6,41% ở Kraków. Ngược lại, các REIT đã đạt được tỷ suất sinh lợi hàng năm trung bình từ 12%-15% trong thời gian dài.
Việc lựa chọn giữa việc mua căn hộ cho thuê và đầu tư vào REIT phụ thuộc vào sở thích của tôi, khả năng chấp nhận rủi ro và khả năng tài chính. Nếu tôi tìm kiếm thu nhập ổn định và tính linh hoạt, REIT có thể là lựa chọn tốt hơn. Tuy nhiên, nếu tôi đánh giá cao quyền kiểm soát trực tiếp đối với khoản đầu tư và sẵn sàng tham gia vào việc quản lý bất động sản, việc mua căn hộ cho thuê có thể mang lại lợi nhuận cao hơn cho tôi.
Trong kịch bản lý tưởng, có thể tôi sẽ kết hợp cả hai phương pháp, đa dạng hóa danh mục đầu tư của mình. Nhờ đó, tôi có thể thu được lợi ích từ các phân khúc khác nhau của thị trường bất động sản, giảm thiểu rủi ro và tối đa hóa lợi nhuận.
Khi tôi nghĩ về việc đầu tư vào bất động sản, tôi luôn đứng trước một tình huống khó xử - liệu có nên mua một căn hộ cho thuê hay đầu tư vào REIT? Cả hai lựa chọn đều có những lợi thế và bất lợi riêng mà tôi cần cân nhắc trước khi quyết định nơi đầu tư vốn của mình.
Bắt đầu với việc mua căn hộ cho thuê. Đây là một chiến lược cho phép tôi kiểm soát hoàn toàn khoản đầu tư. Tôi có ảnh hưởng quyết định đến mọi khía cạnh - tôi chọn người thuê, xác định giá thuê, lên kế hoạch sửa chữa. Tôi là người đưa ra quyết định và có thể phản ứng với những thay đổi của thị trường. Ví dụ, nếu tôi quyết định sửa chữa căn hộ, tôi biết rằng tôi có thể nâng cao giá trị của nó và cho thuê với mức giá cao hơn. Chi phí sửa chữa ở Ba Lan không hề rẻ, trung bình khoảng 1500 zł mỗi mét vuông cho phòng khách và phòng ngủ, và thậm chí 3500 zł mỗi mét vuông cho phòng tắm hoặc bếp. Nhưng nếu tôi suy nghĩ kỹ và thực hiện sửa chữa, điều này có thể tăng đáng kể lợi nhuận từ khoản đầu tư.
Mặt khác, khi mua căn hộ, tôi phải xem xét rủi ro. Việc cho thuê đòi hỏi phải quản lý tích cực - không chỉ là tìm người thuê mà còn phải chăm sóc tình trạng kỹ thuật của bất động sản, giải quyết các vấn đề và đôi khi phải đối mặt với tình trạng trống khi không tìm được người thuê trong một thời gian. Thêm vào đó là rủi ro tăng lãi suất. Nếu tôi có khoản vay thế chấp, sự gia tăng lãi suất có thể ảnh hưởng đáng kể đến khả năng duy trì lợi nhuận từ khoản đầu tư.
Trong khi đó, REIT là một cách hoàn toàn khác để đầu tư vào bất động sản. Ở đây tôi không cần lo lắng về việc quản lý một bất động sản cụ thể - các quỹ REIT làm điều đó cho tôi. Đầu tư vào REIT, tôi có quyền truy cập vào một thị trường bất động sản thương mại rộng lớn, như văn phòng, trung tâm thương mại hoặc kho bãi. Quan trọng là, đầu tư vào REIT rất linh hoạt - tôi có thể dễ dàng mua và bán cổ phiếu trên sàn giao dịch, phản ứng với những thay đổi của thị trường. REIT cũng trả cổ tức định kỳ, điều này rất hấp dẫn đối với tôi vì tôi có thể mong đợi một nguồn thu nhập ổn định. Ví dụ, các quỹ như Public Storage hay Simon Property Group cung cấp tỷ suất sinh lợi hàng năm trung bình từ 12%-15%, điều này thực sự cạnh tranh.
Tuy nhiên, REIT cũng mang lại rủi ro. Giá trị của chúng có thể rất biến động, phụ thuộc vào tình hình kinh tế chung và thị trường bất động sản. Trong thời kỳ suy thoái, giá cổ phiếu của REIT có thể giảm mạnh, điều này ảnh hưởng đến tổng lợi nhuận từ khoản đầu tư của tôi. Ngoài ra, tôi cũng phải tính đến các khoản phí quản lý, có thể làm giảm lợi nhuận thực tế.
Khi so sánh hai hình thức đầu tư này, tôi thấy rõ sự khác biệt. Đầu tư vào căn hộ cho thuê mang lại cho tôi nhiều quyền kiểm soát hơn, nhưng đòi hỏi phải có sự tham gia và có rủi ro liên quan đến việc quản lý bất động sản. REIT thì ngược lại, cung cấp tính thanh khoản cao hơn và sự đa dạng hóa, nhưng dễ bị biến động thị trường hơn và yêu cầu chấp nhận các khoản phí quản lý.
Nói về tỷ suất sinh lợi, cả hai phương pháp đều có những điểm mạnh riêng. Tại Ba Lan, vào tháng 3 năm 2024, tỷ suất sinh lợi từ việc đầu tư vào căn hộ cho thuê dao động từ 4,88% ở Łódź đến 6,41% ở Kraków. Ngược lại, các REIT đã đạt được tỷ suất sinh lợi hàng năm trung bình từ 12%-15% trong thời gian dài.
Việc lựa chọn giữa việc mua căn hộ cho thuê và đầu tư vào REIT phụ thuộc vào sở thích của tôi, khả năng chấp nhận rủi ro và khả năng tài chính. Nếu tôi tìm kiếm thu nhập ổn định và tính linh hoạt, REIT có thể là lựa chọn tốt hơn. Tuy nhiên, nếu tôi đánh giá cao quyền kiểm soát trực tiếp đối với khoản đầu tư và sẵn sàng tham gia vào việc quản lý bất động sản, việc mua căn hộ cho thuê có thể mang lại lợi nhuận cao hơn cho tôi.
Trong kịch bản lý tưởng, có thể tôi sẽ kết hợp cả hai phương pháp, đa dạng hóa danh mục đầu tư của mình. Nhờ đó, tôi có thể thu được lợi ích từ các phân khúc khác nhau của thị trường bất động sản, giảm thiểu rủi ro và tối đa hóa lợi nhuận.
1 users upvote it!
0 answers