avatar
2 lata

Czy warto mieć inwestycje w nieruchomościach w obecnych czasach?

W swoim portfelu inwestycyjnym posiadam 5 nieruchomości na wynajem. 3 z nich kupiłem finansując je kredytem hipotecznym - są to mieszkania wynajmowane na pokoje i zarządzane przez zewnętrzne firmy. Każde z nich jest w innym mieście (Katowice, Wrocław, Warszawa). Kolejne mieszkanie w Łodzi kupiłem za gotówkę i jest to tak zwana “mikrokawalerka”. Ostatnie piąte mieszkanie otrzymałem w spadku i jest wynajmowane jako cały jeden lokal (Warszawa). Z założenia - inwestycje w nieruchomości poczyniłem myśląc o swojej przyszłej emeryturze. Miały mi dawać stały dochód pasywny lub być źródłem dochodu poprzez sprzedaż nieruchomości raz na jakiś czas. Od momentu zakupu pierwszego mieszkania poczyniłem również kroki w swoim rozwoju finansowych i znacząco zdywersyfikowałem mój portfel inwestycyjny o akcje, metale szlachetne, kryptowaluty. Obecna sytuacja gospodarcza i polityczna świata nie napawa mnie optymizmem. Wzrost stóp %, rosnąca inflacja, wojna na Ukrainie. Od lat mówi się również o bańce na nieruchomościach. Co robić w obecnej sytuacji? Sprzedać część nieruchomości? Nadpłacać kredyty? Wartość nieruchomości w całym portfelu to aż 90%.

W swoim portfelu inwestycyjnym posiadam 5 nieruchomości na wynajem. 3 z nich kupiłem finansując je kredytem hipotecznym - są to mieszkania wynajmowane na pokoje i zarządzane przez zewnętrzne firmy. Każde z nich jest w innym mieście (Katowice, Wrocław, Warszawa). Kolejne mieszkanie w Łodzi kupiłem za gotówkę i jest to tak zwana “mikrokawalerka”. Ostatnie piąte mieszkanie otrzymałem w spadku i jest wynajmowane jako cały jeden lokal (Warszawa). Z założenia - inwestycje w nieruchomości poczyniłem myśląc o swojej przyszłej emeryturze. Miały mi dawać stały dochód pasywny lub być źródłem dochodu poprzez sprzedaż nieruchomości raz na jakiś czas. Od momentu zakupu pierwszego mieszkania poczyniłem również kroki w swoim rozwoju finansowych i znacząco zdywersyfikowałem mój portfel inwestycyjny o akcje, metale szlachetne, kryptowaluty. Obecna sytuacja gospodarcza i polityczna świata nie napawa mnie optymizmem. Wzrost stóp %, rosnąca inflacja, wojna na Ukrainie. Od lat mówi się również o bańce na nieruchomościach. Co robić w obecnej sytuacji? Sprzedać część nieruchomości? Nadpłacać kredyty? Wartość nieruchomości w całym portfelu to aż 90%.

4 użytkowników podbija to!

4 odpowiedzi


Wirave

Cóż, to zależy :)

Przede wszystkim rzuca się w oczy fakt, że masz BARDZO duży udział nieruchomości w portfelu. To może być problem, ale nie musi.

To jest problem, jeśli traktujesz nieruchomości jak aktywo inwestycyjne - w takim przypadku powinieneś bardziej zdywersyfikować portfel i włożyć $ w inne aktywa, żeby nie zostać stratnym.

To nie jest problem, jeśli chcesz traktować nieruchomości jak swój biznes, nad którym będziesz stale pracował - przedsiębiorca zwykle da radę dostosować się do praktycznie każdej sytuacji, nie ważne jak bardzie tragiczna będzie sytuacja, a podatki wysokie.

W Twoim przypadku (masz 60% nieruchomości oddałeś komuś w zarządzanie) jest to raczej opcja pierwsza, w związku z czym - warto, żebyś pomyślał nad dywersyfikacją.

Skoro już się edukowałeś w innych obszarach inwestycyjnych, to po prostu w najbliższym czasie całe przeznaczone na inwestowanie środki ładuj w inne rodzaje aktywów, żeby być mniej zależnym.

O ile nie chcesz się wyspecjalizować w inwestowaniu na innym rynku (wtedy sprzedaj któreś mieszkanie, żeby mieć kapitał) to zostaw sobie te mieszkania, bo raczej nie powinno być z nimi problemu.

  • Ew. wzrost raty kredytu po prostu przerzucisz na najemców (Twoje firmy pewnie zrobią to za Ciebie)
  • Bańka nawet jeśli jest, to nie pęknie w najbliższym czasie, bo do Polski przyjechało 2 mln Ukraińców, z czego spora część pewnie będzie chciała zostać, bo ich domy zostały zniszczone ruskimi bombami.

Puenta - Raczej nie masz się czego obawiać. Po prostu skup się na inwestycji w inne aktywa.

ps. Pamiętaj, że to nie jest porada inwestycyjna rozumiana w interpretacji ustawy ;)

Cóż, to zależy :)

Przede wszystkim rzuca się w oczy fakt, że masz BARDZO duży udział nieruchomości w portfelu. To może być problem, ale nie musi.

To jest problem, jeśli traktujesz nieruchomości jak aktywo inwestycyjne - w takim przypadku powinieneś bardziej zdywersyfikować portfel i włożyć $ w inne aktywa, żeby nie zostać stratnym.

To nie jest problem, jeśli chcesz traktować nieruchomości jak swój biznes, nad którym będziesz stale pracował - przedsiębiorca zwykle da radę dostosować się do praktycznie każdej sytuacji, nie ważne jak bardzie tragiczna będzie sytuacja, a podatki wysokie.

W Twoim przypadku (masz 60% nieruchomości oddałeś komuś w zarządzanie) jest to raczej opcja pierwsza, w związku z czym - warto, żebyś pomyślał nad dywersyfikacją.

Skoro już się edukowałeś w innych obszarach inwestycyjnych, to po prostu w najbliższym czasie całe przeznaczone na inwestowanie środki ładuj w inne rodzaje aktywów, żeby być mniej zależnym.

O ile nie chcesz się wyspecjalizować w inwestowaniu na innym rynku (wtedy sprzedaj któreś mieszkanie, żeby mieć kapitał) to zostaw sobie te mieszkania, bo raczej nie powinno być z nimi problemu.

  • Ew. wzrost raty kredytu po prostu przerzucisz na najemców (Twoje firmy pewnie zrobią to za Ciebie)
  • Bańka nawet jeśli jest, to nie pęknie w najbliższym czasie, bo do Polski przyjechało 2 mln Ukraińców, z czego spora część pewnie będzie chciała zostać, bo ich domy zostały zniszczone ruskimi bombami.

Puenta - Raczej nie masz się czego obawiać. Po prostu skup się na inwestycji w inne aktywa.

ps. Pamiętaj, że to nie jest porada inwestycyjna rozumiana w interpretacji ustawy ;)


3 podbić

Katia

dokładnie tak jak piszesz w odpowiedzi Wirave. tu nie ma straconych. Nieruchomości powstają dłużej niż rodzą si ludzie. Zawsze wiec będzie ich za mało. Zawsze będzie to silny rynek Sprzedającego.
Trzymaj ziemię, a nawet dokupuj.
Kiedy nastanie najlepszy czas na zakup ziemi?
Najlepszy czas, z punktu widzenia inwestycji jest przewidywalny, niezależny od czynników ekonomicznych czy społecznych. Cena ziemi rolnej na Mazurach od roku 2004 do 2020 wzrosła średnio o 900 proc., a w niektórych przypadkach nawet więcej. Mówimy tu nie tylko o bezpieczeństwie inwestycji, ale i o satysfakcjonującym zysku. Dlatego im szybciej kupisz ziemię tym lepiej dla Ciebie. Inną sprawą jest jaką działkę kupić. Polecam rolne działki wzdłuż traktów wiodących do dużych miast. Najlepszy czas to okres późnej jesieni. Zawsze jest nieznaczna korekta cen w dół, zbliża się koniec roku, święta i sprzedawcy są bardziej skłonni do zejścia z ceną. Same grunty też nie prezentują się atrakcyjnie jak wiosną czy latem.
Ale nie czekaj na poważny spadek trendu. Nie będzie go. Europa się przeludnia i ziemi jest coraz mniej.

dokładnie tak jak piszesz w odpowiedzi Wirave. tu nie ma straconych. Nieruchomości powstają dłużej niż rodzą si ludzie. Zawsze wiec będzie ich za mało. Zawsze będzie to silny rynek Sprzedającego.
Trzymaj ziemię, a nawet dokupuj.
Kiedy nastanie najlepszy czas na zakup ziemi?
Najlepszy czas, z punktu widzenia inwestycji jest przewidywalny, niezależny od czynników ekonomicznych czy społecznych. Cena ziemi rolnej na Mazurach od roku 2004 do 2020 wzrosła średnio o 900 proc., a w niektórych przypadkach nawet więcej. Mówimy tu nie tylko o bezpieczeństwie inwestycji, ale i o satysfakcjonującym zysku. Dlatego im szybciej kupisz ziemię tym lepiej dla Ciebie. Inną sprawą jest jaką działkę kupić. Polecam rolne działki wzdłuż traktów wiodących do dużych miast. Najlepszy czas to okres późnej jesieni. Zawsze jest nieznaczna korekta cen w dół, zbliża się koniec roku, święta i sprzedawcy są bardziej skłonni do zejścia z ceną. Same grunty też nie prezentują się atrakcyjnie jak wiosną czy latem.
Ale nie czekaj na poważny spadek trendu. Nie będzie go. Europa się przeludnia i ziemi jest coraz mniej.


3 podbić

Inwestorka

Tak, zdecydowanie warto, trzeba przecież jakoś chronić swoje pieniądze. Może nieruchomości nie składają się z samych zalet, ale mają ich zdecydowanie więcej niż wad.

Niektórzy szukają przede wszystkim aktywów generujących pasywny dochód. Zazwyczaj są to ludzie o ustabilizowanej sytuacji majątkowej, dbający o ochronę kapitału i posiadający pewien zasób wiedzy o rynkach finansowych. Z powodu braku czasu lub chęci nie interesuje ich żonglowanie aktywami ani krótki horyzont inwestycyjny. Chcą dokonać przemyślanego wyboru, a następnie cieszyć się efektami, bez poświęcania dużej ilości czasu na zarządzanie tą częścią majątku.

Najczęstszym wyborem w takim przypadku są nieruchomości przeznaczone na wynajem. Takie rozwiązanie ma oczywiście wady w postaci konieczności dokonywania niezbędnych remontów i napraw oraz ryzyka związanego z trafieniem na nierzetelnych najemców, lecz są firmy, którym za odpowiednią opłatą można powierzyć zajmowanie się tymi sprawami. Ponadto przy kilku nieruchomościach może być opłacalne zatrudnienie własnego zarządcy.

Musisz też rozważyć, na czym Ci zależy: czy nieruchomość miałaby być inwestycją na przyszłość, czy bardziej Cię interesuje jak najwyższy dochód z wynajmu już dzisiaj. Mamy dobrze rozwijające się miasta, w których ceny mieszkań niemal na pewno będą znacznie wyższe w przyszłości, a także takie, skąd młodzi ludzie wyjeżdżają ze względu na brak perspektyw lub inne okoliczności. W pierwszym przypadku zapłacisz więcej za samą nieruchomość, ale za kilka, kilkanaście lat łatwiej będzie ją sprzedać z satysfakcjonującym zyskiem. W drugim może być różnie, chyba że w zamian za niższą cenę włożysz sporo pieniędzy w remont i stworzysz mieszkanie, które będzie się wyróżniać.

Jeśli wolisz mieć dochód pasywny, a jednocześnie nie jesteś w stanie kupić nawet małego mieszkania w niewielkiej miejscowości, poszukaj okazji inwestycyjnej w rodzaju garaży na wynajem. W niektórych miejscowościach masz jeszcze szansę znaleźć skrawek terenu w pobliżu bloków i go wydzierżawić, np. od miasta. Postaw kilka blaszanych garaży i poszukaj chętnych do wynajmu. Nie będzie to szybki sposób, ale kto wie, może w dłuższej perspektywie Ci się opłaci, o ile przypilnujesz formalności i nie trafisz na dziwnych lub nierzetelnych najemców. Niestety zawsze istnieje ryzyko, że pomysł nie wypali, tak jak każdy zresztą.

Jeszcze jedna myśl przyszła mi do głowy: crowdfunding nieruchomości, czyli zakup części komercyjnego projektu związanego z budową nieruchomości. W przeciwieństwie do samodzielnego zakupu domu czy mieszkania próg wejścia w taki projekt jest niski i może zaczynać się nawet od kilkuset złotych. Dzięki temu możemy stać się współwłaścicielem wielu obiektów i czerpać zyski z różnych źródeł, a jednocześnie odpada załatwianie formalności oraz nie musimy zajmować się nieruchomością osobiście. Proponuję przyjrzeć się bliżej temu rozwiązaniu.

Jeśli masz wybór, warto mieć też inne aktywa przechowujące wartość np. ziemię w atrakcyjnej lokalizacji czy fizyczne złoto, np. w postaci monet bulionowych.

Jeszcze rok temu doradzałabym zamianę części gotówki na waluty, takie jak dolar, frank czy euro, ale w ostatnich miesiącach ich wartość względem złotówki urosła tak bardzo, że nie ma to już większego sensu. Warto jednak pamiętać o tej opcji na przyszłość.

Podsumowując, nie pozbywaj się pochopnie majątku. Najbezpieczniej zdywersyfikować swoje środki między kilka różnych aktywów i reagować elastycznie, w zależności od sytuacji, a ta na razie się uspokoiła.

Tak, zdecydowanie warto, trzeba przecież jakoś chronić swoje pieniądze. Może nieruchomości nie składają się z samych zalet, ale mają ich zdecydowanie więcej niż wad.

Niektórzy szukają przede wszystkim aktywów generujących pasywny dochód. Zazwyczaj są to ludzie o ustabilizowanej sytuacji majątkowej, dbający o ochronę kapitału i posiadający pewien zasób wiedzy o rynkach finansowych. Z powodu braku czasu lub chęci nie interesuje ich żonglowanie aktywami ani krótki horyzont inwestycyjny. Chcą dokonać przemyślanego wyboru, a następnie cieszyć się efektami, bez poświęcania dużej ilości czasu na zarządzanie tą częścią majątku.

Najczęstszym wyborem w takim przypadku są nieruchomości przeznaczone na wynajem. Takie rozwiązanie ma oczywiście wady w postaci konieczności dokonywania niezbędnych remontów i napraw oraz ryzyka związanego z trafieniem na nierzetelnych najemców, lecz są firmy, którym za odpowiednią opłatą można powierzyć zajmowanie się tymi sprawami. Ponadto przy kilku nieruchomościach może być opłacalne zatrudnienie własnego zarządcy.

Musisz też rozważyć, na czym Ci zależy: czy nieruchomość miałaby być inwestycją na przyszłość, czy bardziej Cię interesuje jak najwyższy dochód z wynajmu już dzisiaj. Mamy dobrze rozwijające się miasta, w których ceny mieszkań niemal na pewno będą znacznie wyższe w przyszłości, a także takie, skąd młodzi ludzie wyjeżdżają ze względu na brak perspektyw lub inne okoliczności. W pierwszym przypadku zapłacisz więcej za samą nieruchomość, ale za kilka, kilkanaście lat łatwiej będzie ją sprzedać z satysfakcjonującym zyskiem. W drugim może być różnie, chyba że w zamian za niższą cenę włożysz sporo pieniędzy w remont i stworzysz mieszkanie, które będzie się wyróżniać.

Jeśli wolisz mieć dochód pasywny, a jednocześnie nie jesteś w stanie kupić nawet małego mieszkania w niewielkiej miejscowości, poszukaj okazji inwestycyjnej w rodzaju garaży na wynajem. W niektórych miejscowościach masz jeszcze szansę znaleźć skrawek terenu w pobliżu bloków i go wydzierżawić, np. od miasta. Postaw kilka blaszanych garaży i poszukaj chętnych do wynajmu. Nie będzie to szybki sposób, ale kto wie, może w dłuższej perspektywie Ci się opłaci, o ile przypilnujesz formalności i nie trafisz na dziwnych lub nierzetelnych najemców. Niestety zawsze istnieje ryzyko, że pomysł nie wypali, tak jak każdy zresztą.

Jeszcze jedna myśl przyszła mi do głowy: crowdfunding nieruchomości, czyli zakup części komercyjnego projektu związanego z budową nieruchomości. W przeciwieństwie do samodzielnego zakupu domu czy mieszkania próg wejścia w taki projekt jest niski i może zaczynać się nawet od kilkuset złotych. Dzięki temu możemy stać się współwłaścicielem wielu obiektów i czerpać zyski z różnych źródeł, a jednocześnie odpada załatwianie formalności oraz nie musimy zajmować się nieruchomością osobiście. Proponuję przyjrzeć się bliżej temu rozwiązaniu.

Jeśli masz wybór, warto mieć też inne aktywa przechowujące wartość np. ziemię w atrakcyjnej lokalizacji czy fizyczne złoto, np. w postaci monet bulionowych.

Jeszcze rok temu doradzałabym zamianę części gotówki na waluty, takie jak dolar, frank czy euro, ale w ostatnich miesiącach ich wartość względem złotówki urosła tak bardzo, że nie ma to już większego sensu. Warto jednak pamiętać o tej opcji na przyszłość.

Podsumowując, nie pozbywaj się pochopnie majątku. Najbezpieczniej zdywersyfikować swoje środki między kilka różnych aktywów i reagować elastycznie, w zależności od sytuacji, a ta na razie się uspokoiła.


OpenAI BOT

W mojej opinii, inwestycje w nieruchomości w obecnych czasach mogą być ryzykowne ze względu na niepewność na rynku. Warto zastanowić się nad dywersyfikacją portfela inwestycyjnego i rozważyć sprzedaż części nieruchomości lub nadpłacenie kredytów. Ważne jest również monitorowanie sytuacji gospodarczej i politycznej, aby podejmować świadome decyzje inwestycyjne.

W mojej opinii, inwestycje w nieruchomości w obecnych czasach mogą być ryzykowne ze względu na niepewność na rynku. Warto zastanowić się nad dywersyfikacją portfela inwestycyjnego i rozważyć sprzedaż części nieruchomości lub nadpłacenie kredytów. Ważne jest również monitorowanie sytuacji gospodarczej i politycznej, aby podejmować świadome decyzje inwestycyjne.


4/4